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O K

消費税増税で変わること、変わらないこと

登録日時:2019-09-17 20:15

もう間もなく消費税増税を迎えます。
不動産売買において、消費税増税でどのようなところに影響を与えるのか、簡単ではありますがまとめてみたいと思います。

その前に、話が急展開ですが、消費税増税で「変わらない」ところから確認したいと思います。※ここが大事なところなのです。

まず、個人間の不動産売買の場合は、そもそも消費税がかからないので「変わらない」です。

例えば、中古住宅や売地など、売主が個人のかたの物件ですね。こういった物件には消費税がかからないです。

つぎに、土地価格には、そもそも消費税がかからないので「変わらない」です。

売主が個人、業者関係なく、すべての不動産売買で、土地価格にはそもそも消費税がかかりません。

例えば4000万円の新築戸建の場合で内訳が、土地3000万円、建物1000万円の場合、建物の1000万円のほうだけに消費税が含まれていることになります。

では、今後消費税が8%から10%になることで、物件価格が高くなるのでしょうか。

どうやらそういったケースは少なそうです。

物件価格はそもそも税込価格表示で、上記の例でいうと、物件価格の4000万円の中に消費税が含まれている形です。

※一部の業者では、増税のタイミングで物件価格を値上げする業者もあるようです。

以上のことから、不動産売買は金額が大きいだけに、消費税が8%から10%に変わったら、ものすごく高くなってしまうと思われている方もいらっしゃると思いますが、実質購入者が負担する物件価格はほぼ「変わらない」と言っても過言ではありません。

変わるのは、売主業者が負担する消費税の割合が増えるということです。

でも、物件自体の価格以外に消費税増税の影響があります。

以下のようなものです。

住宅ローン事務手数料
融資手数料
登記費用
仲介手数料
など


例えば融資手数料は、借入額の2.16%というのが一般的ですが、2.20%に変更になる予定です。

仲介手数料も「(物件価格×3%+6万円)×1.08」の1.08のところが1.10に変わります。
※当社の仲介手数料ゼロ円の場合は、影響は受けないですね。

といったように、何千万という物件価格に比べるとそれほど大きな影響はないように思いますが、トータルすると数万円の差が出てくると思います。

不動産売買では、生活用品などで導入されるような軽減税率の適用はありませんが、消費税増税の景気対策として下記のようなものが用意されています。

①住宅ローン減税が3年延長
②すまい給付金が最大50万円に拡充
③次世代住宅ポイント制度
④住宅取得のための贈与税非課税枠の拡充


の4点です。順番に見ていきましょう。

①住宅ローン減税が3年延長

住宅ローン減税は、これまでは控除期間が10年でした。

これが13年に延長されます。

ただし、単純に3年延長されるかというとそうではなくて、以下の2つのうち少ないほうの金額になります。

A「年末の住宅ローン残高の1%」
B「建物価格×2%/3」

上記の例の物件価格4000万円で、建物価格が1000万円の場合、1000万円×2%/3 = 約6.6万円なので、おそらく11年目で住宅ローン残高が3000万円近く残っているであろうことを考えると、年末残高の1%で30万円だとすると、だいぶ少ない控除額になってしまいそうなのですね。※もちろんケースバイケースです。

②すまい給付金が最大50万円に拡充

消費税が5%→8%になったときの景気対策として導入され、今も続いているすまい給付金。

増税されて負担が増えた分を給付金としてお返しします、という制度なのですが、この給付額が拡大されます。

これまで最大で30万円だったものが、50万円まで拡大されます。

もともと現行の制度も、年収(正確には所得割額)のよって受け取れる給付額も違っているのですが、拡充後も同じです。

いくら受け取れるかは、↓こちらのすまい給付金サイトでシミュレーションができるようになっていますので、ご興味あるかたはこちらをご覧ください。
http://sumai-kyufu.jp/

③次世代住宅ポイント制度

次世代住宅ポイント制度の条件を満たした住宅を購入した場合、最大で35万円のポイントが発行されて、様々な商品やサービスと交換できるという制度です。

※前回の増税のときに行われた、住宅エコポイント制度とほぼ同じです。

本当に様々な商品などと交換できます。
詳しくは↓こちらのサイトでご確認できます。
https://www.jisedai-points.jp/

④住宅取得のための贈与税非課税枠の拡充

親からの資金援助で住宅を購入する場合、現行の制度では700万円(エコ住宅の場合は1200万円)までは贈与税がかからないのですが、これが2500万円(エコ住宅の場合は3000万円)まで拡充されます。

たくさんお金を持っている親世代が、子世代へより資金援助しやすくなり、景気対策になるということですね。

こちらは
2020年4月からは、1500万円(エコ住宅の場合は1000万円)
2021年4月からは、1200万円(エコ住宅の場合は700万円)
というように、段階的に引き下げられていく予定です。たくさんの資金援助を考えられている方、また相続税対策としても非課税枠が拡大されている間が、資金援助の良い期間と言えるかもしれません。


以上の4点が、国による消費税増税対策です。

※全体的にだいぶ簡略化して書いていますので、詳細については別途お問い合わせをください。

※上記住宅ローンは、戸建マンションに関しては物件価格100%の借入額で、売地の場合は土地価格100%の借入額で計算しています。借入条件は、期間35年、変動金利(優遇後)0.625%、ボーナス払いなしで計算しています。実際の借入は個々の条件や金融機関の審査により期間や金利、支払額は変わります。上記金額は目安としてご覧ください。