旗竿地という選択肢について ～価格差の理由と、後悔しない選び方～
住まいさがしをしていると「同じエリアなのに、この物件だけ少し安い」と感じることがあります。それは「旗竿地（はたざおち）」または「変形地」と言われるような、地型による価格差であることが多かったりします。
ちなみに「旗竿地」とは、道路に接する部分が狭く、路地状の通路部分を通っていくと奥が広く、旗竿のような形の土地のことをいいます。整った四角い土地（整形地）と比べて価格が安く設定されることが多く「予算を抑えつつ希望のエリアに住みたい」という方にとっては、有力な選択肢になり得ます。
ただし、安さだけを理由に判断してしまうと、住み始めてから、あるいは将来手放すことになったときに「思っていたのと違った」と感じることがあるのも事実です。今回は、旗竿地・変形地について、良い面や気をつけたい面など、なるべく具体的にお伝えしたいと思います。
なぜ旗竿地は安くなる傾向なのか
旗竿地が整形地より安くなるのは、単なる印象や慣習といったことではありません。
建物を建てられない通路部分が敷地面積に含まれていて、坪単価を押し下げていること、資材の搬入や作業が整形地に比べてしにくく、建築コストに影響してしまうことがあること、そしてそもそも検討対象から外してしまうという方も一定数いるため、買い手の母数が整形地より少なくなりやすいことなど、いくつかの理由があり、安めに設定されていることが多いです。
こうした傾向は、実際の取引データにも表れています。当社で独自に、これまでの成約価格を分析した結果、旗竿地は整形地に比べて、坪単価にして13〜15%ほど安く取引される傾向があります。この差は、後述するような使い勝手のことや、将来売却する際の選んでもらいやすさにもつながってくる話です。
「今の環境」がずっと続くとは限らない
旗竿地・変形地は、周辺の開発状況によって、住環境が大きく変わってしまう可能性がある土地でもあります。
例えば、隣地がまだ畑や空き地のままになっている場合。南側が開けていれば「陽当たり良好」の物件となりますが、畑はずっとそのままとは限らず、宅地化されれば陽当たりも眺望も変わってしまいます。同じように、まだ建物が建っていない区画がある分譲地なども、開放感があっていいなと思っていたら、数年、早ければ1年ほどで周囲がすっかり家に囲まれてしまうこともあります。
やはり、長めの視点で将来の状況を想像してみるとよいと思います。
暮らしてみて分かる、旗竿地ならではの使い勝手
旗竿地には、その形状だからこその住み心地があります。良い面も、気をつけたい面もあるので、いくつかご紹介したいと思います。
【気をつけたい点】
・通路部分を通るときに、お隣さんの建物の位置にもよりますが、お互いに目線が気になることがあります
・インターネットやケーブルテレビの配線を新たに引く際、隣地の上空を通す必要があったときに、お隣さんの承諾が得られず断念せざるを得ないということがあります
・駐車スペースが縦に2台の場合に、奥の車を出すのに結構手間がかかります
・敷地に傾斜があるときに、洗車の際の水がお隣に流れてしまうことがあり、配慮が必要になることがあります
【意外な良い面】
・建物が奥まっていることで、通りからの視線が気になりにくく、落ち着いて過ごせるということもあります
・ポストが奥まった位置にあることが多く、ポスティングのチラシなど不要なチラシが減りやすい傾向があったりします
開発分譲地での「よくある話」
新しい分譲地では、旗竿地の区画は価格が抑えられていることが多く、早い段階で決まっていくこともあります。一方で、整形地は価格が高めに設定されていることが多く、売れ残ることがあります。そうした売れ残った整形地が、時間が経つにつれて少しずつ値下げされていき、結果として旗竿地とほぼ同じ、あるいはそれより安い価格になってしまうということがあります。
これは「旗竿地を選ぶと損をする」という話ではなく、同じ分譲地の中で、ほかの物件も含め、価格の動向などよく注意してみていく必要があるかと思います。ただ単に安いから、予算内だからという理由だけで決めてしまうと、結果的にほかの区画も同じような価格だったということもあり得るというお話です。
まとめ——旗竿地は「物件次第」
ここまでご紹介してきた通り、旗竿地・変形地には気をつけたい点もあれば、暮らしてみて分かる良さもあります。一律に「良い」「悪い」と言い切れるものではなく、最終的には周辺環境や敷地の形状、方角など、その物件ひとつひとつの条件次第という面がとても大きいです。
「安いから」だけで決めるのではなく「なぜ安いのか」「この先どう変わる可能性があるのか」をよく知った上で選べば、旗竿地は十分に良い選択肢になり得ます。
住まい工房では、こういった視点も含め、良いことも、悪いことも正直にお伝えして、より良いサポートをさせていただきたいと思っております。
気になる物件などがありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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