住宅ローンを組んで住宅を購入する上で、大きな後押しとなるのが住宅ローン控除の制度です。
既に住宅ローンを組まれているかたは、毎年お世話になっている制度ということでよくご存じだと思いますが、これから住宅購入を検討しているかた、そもそも住宅ローン控除ってなんなんだ？というかたに、簡単ではありますが概要を説明させていただきたいと思います。

住宅ローン控除は、ほかに住宅ローン減税などと言われたりもしますが、どちらも同じものです。

すごく簡単に言うと「住宅ローンを組んで住宅を購入すると、毎年払った税金が戻ってくる」というものです。
条件によっても様々ですが、毎年万単位のお金が戻ってきます。
これは大きいです！

なぜこのような制度があるかというと、これまた簡単に言うと国の経済対策の一環です。
住宅産業の活性化は、様々な業種に経済効果が波及すると言われています。
多くの人に住宅を購入してもらって、日本の経済を良くしていきましょう！という国の方針のもと、このような減税制度がある訳なのですね。

そんな住宅ローンを組むかたにとって嬉しい住宅ローン控除ですが、もちろん条件がいろいろあります。
また、どれくらい返ってくるのかもその時代の制度によっても変わってきます。

一番はじめに住宅ローン控除的なものが始まったのは、昭和47年（1972年）だそうです。
約50年近く前からある制度なんですね。

その時代に合わせて減税制度の内容もブラッシュアップされていきます。

そして令和4年（2022年）を迎えるにあたって、またまた内容がブラッシュアップされることになりました。
この頃ニュースなどで住宅ローン控除の話をよく耳にするようになりましたが、それはそのように内容が大きく変わるからなのですね。

では、まずこれまでの制度の内容を確認しておきましょう。

令和3年（2021年）までの制度は

控除率1%
期間10年（※条件により13年）

でした。これはどういうことかというと、最大で年末時点の住宅ローンの残高の1%、10年間税金を控除します、ということです。

その年の年末に住宅ローンの残高が2500万円だとすると、その1%、最大で25万円税金が戻ってくるということです。

はい、ここで注意点です！

あくまで「最大で」なので、無条件に25万円ではありません。例えば10万円しか税金を払っていなければ、10万円が戻ってくることになります。

この税金と言っているのは、所得税と住民税です。

ん？私いくら所得税を払っているのか全く分からないな～、というかた多いと思います。会社員のかたはそういうかた多いと思います。。。汗

毎年年末辺りに、給与明細といっしょに源泉徴収票を会社からもらいます。
この源泉徴収票の右上のほうに「源泉徴収税額」というのが載っています。
これが、一年間で支払った所得税の金額です。

ということで、住宅ローンがどれくらい残っているか、税金をどれくらい払っているかで戻ってくる金額は大きく変わってきますが、結構な額のお金が戻ってくるんですね。

住宅購入するかたにとってはなかなか素敵な制度な訳ですが、ここへ来て国側があることに気が付くんですね。というか以前から問題視されていたのですが。

住宅ローンの金利は、この頃プランなどにもよりますが、1%より低いってことが割と普通にあります。
変動金利で0.47%とか、ネット銀行などでは0.3%台なんていうものすごい低金利のものもあったりします。

住宅ローン控除の控除率1%で、住宅ローンの金利が1%より低いということは、支払っている利息より戻ってくる税金のほうが多くて、逆に利益が出ちゃっていませんか？！と。

そうなんです。これが逆ザヤ問題です。
もちろん借入額や条件によっても状況は変わってくるのですが、このような制度を利用して、住宅ローンを組む必要のない人までも住宅ローンを多く借りて利益を得るみたいなことが起こっていまして、これは問題だということになりました。

そしてこの度、令和4年からの住宅ローン控除は、この辺りを是正する形でブラッシュアップされることになったのですね。

では、令和4年（2022年）からはどのように変わるのでしょうか。

今のところ発表されている令和4年の税制大綱（こうすることにしましたと政府が発表するもの）によると下記の通りです。

まず、住宅ローン控除の制度は4年間延長します。とりあえず令和7年（2025年）まで住宅ローン控除の制度はやりますということですね。

そして、控除率は一律0.7%です。

例えば、住宅ローンの年末の残高が3000万円だったとしたら、3000万円×0.7% = 21万円が上限ということになります。

制度を利用できる期間は

新築やリノベーション住宅は、13年間
中古住宅は、10年間

です。

合計所得の要件が、3000万円から2000万円に引き下げられました。

その年の合計所得が2000万円を越える年は、住宅ローン控除の制度が利用できないということですね。

また、住宅の性能によって借入限度額が変わってきます。

以下は新築またはリノベーション住宅の場合です。

長期優良住宅、低炭素住宅
5000万円

ZEH水準省エネ住宅
4500万円

省エネ基準適合住宅
4000万円

その他の住宅
3000万円

より省エネな住宅のほうが、より多く控除できるようになっているのですね。

※長期優良住宅とZEH水準住宅と順序が逆な気がしますが、あくまでZEH水準であって太陽光パネルなど設置されていなくてもよいということでこの順番のようです。

これ、令和6年（2024年）から少し引き下げられます。

長期優良住宅、低炭素住宅
5000万円→4500万円

ZEH水準省エネ住宅
4500万円→3500万円

省エネ基準適合住宅
4000万円→3000万円

その他の住宅
3000万円→0円

※その他の住宅が0円というところが、国のカーボンニュートラルに向けた本気度が伺えますね。省エネでない住宅には税制優遇しませんということですからね。

中古住宅の場合は段階はなく

長期優良住宅、低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅
3000万円

その他の住宅
2000万円

です。

中古住宅に関して、大きな改正点として、これまで築年数による要件は廃止されました。

これまでは

マンションなどの耐火住宅
築25年以内

木造住宅などの非耐火住宅
築20年以内

という制限があったのですが、これが廃止され

新耐震基準住宅であること

に緩和されました。

※新耐震基準であるかどうかは、通常では「建築確認の日付が昭和56年6月以降かどうか」で判断するのですが、ここでは「登記簿の築年月が昭和57年1月以降であること」となっていますね。


というのが、令和4年（2022年）以降の住宅ローン控除の新制度の概要になります。

上記の説明は、分かりやすいようにやや簡略化してお伝えしています。

また国土交通省発表の制度概要の表がありまので、下記に掲載させていただきます。

ほかにも細かい要件がいくつもありますので、詳しく知りたい方は下記の国土交通省のホームページ、もしくは、住まい工房までお問合せいただければ、そのかたに合った形で丁寧にご説明させていただきます。

住まい工房へのお問い合わせは、ホームページ下部から電話、メール、LINE、またはこちらの「お問い合わせ」フォームからお問い合わせいただけます。

「お問い合わせ」フォーム

国土交通省 住宅ローン減税等 税制改正の概要