不動産売却の流れ

不動産の売却の一般的な流れはこのようになります。

1. 売却活動を始めるまで: 1-1. まず相談をする; 1-2. 物件調査をする; 1-3. 媒介契約を交わす; 1-4. 売却活動を始める
2. 売却が決まってから: 2-1. 申込み; 2-2. 売買契約; 2-3. 引渡しの準備; 2-4. 引渡し、決済; 2-5. 確定申告

ここでは、自宅を売却するといった、ごく一般的な不動産売却の流れを例に書かせていただいています。
あくまでひとつの例としてご覧いただけたらと思います。当然ですが、案件によって流れは変わってきます。

1-1.まずは相談をする

まずは信頼できる不動産業者に相談をするところから始めます。

上記で書いた通り、不動産売却はケースバイケース、案件ごとそれぞれに内容が異なりデリケートなものです。
対象物件のことや売却による生活環境の変化などを踏まえながら、どのようなスケジュール感でどのような形で進めるのがよいか、場合によっては業者買取のほうがよいのではないか、など担当者に提案をしてもらいながら今後の方向性を相談します。
相談先は『信頼できる』ところがとても大事です。売却希望者の今後のことをどれだけ真剣に考えてくれているかをよく見る必要があります。
例え有名な大手不動産会社と言えど（というか割と大手不動産会社にありがちな）自分の営業成績を優先して、やたら希望していない買取りを進めてきたり、売却開始後も、当初提示していた査定価格では全く売れず、手のひら返しで大幅な値下げを提案してくるなど、結果的に担当者に振り回されてしまうこともよくある話なので、ちゃんと『信頼できる』相手に相談しましょう。

1-2.物件調査をする

対象不動産について調査を行います。
どのようなエリアにあるのか、道路付けはどのようなものか、そのほかに独自のルールなどはないか、などなど、不動産は実に様々な法律に関わってきますので、住んでいるだけは分からないようなこともきちんとチェックします。
もちろん専門的な役所調査などは不動産業者の担当者が行うことなのでお任せでよいのですが、物件に関する資料などがあると調査もしやすくスムーズに行えます。
問題がないかを確認するといったイメージでしょうか。

1-3.媒介契約を交わす

売却を依頼する不動産業者と媒介契約を交わします。
契約を交わすと書くと随分厳かに聞こえますが、不動産売買契約時の重要事項説明のような長い説明とかはありません。契約書の内容を確認して、署名と捺印をして完了します。

媒介契約は、以下の3種類あります。

「専属専任媒介契約」
これは、特定の不動産業者1社のみに売却を依頼しますという媒介契約です。

「専任媒介契約」
こちらも、特定の不動産業者1社のみに売却を依頼しますという意味では同じなのですが、自分（売主）が購入者を見つけた場合は業者を通さずに売買契約ができます。
その点、上記の専属専任媒介契約では、自分（売主）で購入者を見つけても、業者を通さなければ売買契約ができません。

「一般媒介契約」
これは、複数の業者に売却の依頼をすることができます。
1社では不安だ、事情により数社に売却の依頼をしたい、などの場合は、こちらの一般媒介契約を選択することになります。

※だいぶ簡略化して書いていますので、もう少し細かな違いがあり、またそれぞれメリット、デメリットがありますが、ここでは割愛させていただきます。。。

1-4.売却活動を始める

媒介契約を交わし、調査で特に問題がなければ、すぐに売却活動を始めることができます。
SUUMOやHOME'Sのような不動産ポータルサイトに物件掲載をしたり、昨今では少なくなりましたが折込チラシの紙面広告などで購入希望者に向けて情報を発信していきます。
インターネットでの物件情報掲載では、なるべく写真点数が多いほうが、見ている購入希望者側としては検討しやすいです。また、できるだけきれいな間取図などの資料を作成するこも大事な点で、この辺りは業者や担当者のセンスの見せ所です。

ご自宅の売却の場合など、住んだままでも売却活動を行うことができます。
近隣にバレないように写真などは掲載しないで売却活動をすることもできます。

このように売却活動は、状況さえ整えば割とすぐに始められます。

購入希望者の見学希望があれば、可能な限り応じたほうがよいでしょう。
空き家の場合は、業者の担当者に任せる形でよいと思いますが、居住中の場合は見学希望日時を調整して見学に来てもらうことになります。

やはり少しでも印象をよくしたいところなので、最低限の整理整頓はしておいたほうがよいでしょう。
また、日中でも照明をすべて付けておいたほうが、ぱっと見の印象が良くなります。（屋内は日中でも意外と暗いものです。）

※特に居住中の場合は、あまり何度も他人様が見学に来られるのも大変です。そういった意味でも適正価格で早期売却は大事なことにですね。

ここからは、売却が決まってからの流れです。

2-1.申込み

購入希望者が現れた場合、申込みをもらいます。
その申込みによく条件が付いていたりします。
例えば価格交渉であったり、築年数が経っているお宅であれば更地渡しが条件になったりです。
また、複数の申し込みが入った場合には、どの購入希望者と売買契約を交わすかなどを検討します。

もちろんすべて業者の担当者が、売主さまの意向を聞きながら交渉や調整をしてくれます。

2-2.売買契約

交渉内容がまとまると、いよいよ売買契約です。

不動産を購入した経験のある方であればご存知だと思いますが、購入するときに重要事項説明と言ってやたら長い説明を聞いた経験があると思います。
この重要事項説明は、購入する人に対して必ず行わなければいけないものなのですが、売主のかたは説明を受ける必要はありません。
なので、重要事項説明が終わるころを見計らって、途中から売買契約の席につくというパターンもありますが、間違いがないことを確認するという意味でも、重要事項説明の場に同席して内容の確認をしたほうがよいと思います。

重要事項説明、売買契約書の内容の確認をして、問題がなければ、売主、買主の署名、捺印をします。

このタイミングで買主さまから手付金を受け取り、買主さまに領収証を渡します。
領収証は、基本的に業者の担当者が用意してくれます。

これで、無事に売買契約の成立です。

2-3.引渡しの準備

多くのケースでは、買主側の住宅ローンの手続きのスケジュールで、それ以降の日程が組まれていくことになります。

売主としてやっておかなければいけないのは、住宅ローンの完済予定の連絡です。
売却した不動産に住宅ローンなどの担保権が付いていなければ必要ありませんが、付いてる場合は買主から受け取る代金で住宅ローンを完済することになります。
そのための書類の準備などを金融機関に依頼しておきます。

居住中であった場合は、引っ越しの準備を進めていきます。
原則、決済日（引渡日）には、空き家の状態で物件を引渡さなければいけません。
売買契約の中で「引渡し猶予期間」などが定められている場合には、その猶予期間の間に引っ越しをすればよいですが、それでもせいぜい1週間くらいの猶予しかないと思いますので、事前に引っ越しの段取りは済ませておく必要があります。

そのほか、土地の取引の場合に測量や解体など、ケースバイケースですが引渡の準備を進めていきます。

2-4.引渡し、決済

多くのケースでは、買主が利用する住宅ローンの金融機関に集まって決済が行われます。

売買契約のときに受け取った手付金以外の残代金、固定資産税・都市計画税の清算金を受け取ります。
受け取ると言っても、多くのケースでは振込みで行われます。

入金の確認ができたら、必要な場合はカギを渡します。

また、諸々の書類の確認などがあり、司法書士の先生に抵当権の抹消（住宅ローン完済後の手続き）を委任します。

これで、引渡しと決済は完了です。

2-5.確定申告

不動産売買で譲渡所得がある場合に確定申告が必要です。
譲渡所得は、下記の計算式で出します。

売却代金 - ( 購入代金＋購入時の諸経費＋売却時の諸経費 ) ＝譲渡所得

簡単に言うと、今回の売却で買ったときよりも高く売れて譲渡益が出た場合です。
その場合、所得税や住民税がかかります。

ただし、居住用の不動産であれば3000万円までは控除されたり、買い替えの場合は譲渡損を繰越しできたり、状況により必要な手続きは変わってきます。
なかなか複雑なルールになっていますので、業者の担当者や場合によっては税理士に相談されるのがよいでしょう。