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O K

不動産の売却にかかる費用は?

売却にかかる費用はおおまかに下記ようなものがあります。
基本的にかかる費用
印紙代
仲介手数料
住宅ローン一括返済手数料
抵当権抹消登記費用
場合によってかかる費用
測量費
解体費用
譲渡所得税

ちなみにですが、売却活動当初から支払いが必要な費用というものは基本的にありません。
売買契約時の印紙代以外は、基本的には売却の代金を買主さまからいただいたタイミングかその後に支払うケースが多いです。

では、順番に見ていきましょう。


「印紙代」

これは、売買契約書に貼付する収入印紙の費用で、いわゆる税金ですね。
物件価格によって金額が異なります。東久留米、清瀬、東村山エリアでよく使用するのは1万円のものです。

購入希望者から購入の申込みをいただいて、売買契約をするときに必要になります。
業者さんやタイミングによってケースバイケースですが、収入印紙自体は不動産業者の担当者が用意してくれていることが多いです。 もし、ご自身で収入印紙を用紙される場合は郵便局などで購入されるとよいでしょう。

参考までに、よく使用する印紙代の金額は下記のようなものがあります。

物件が100万~500万円なら、1000円
物件が500万~1000万円なら、5000円
物件が1000万~5000万円なら、10000円
物件が5000万~1億円なら、30000円

もっと詳しく知りたいかたは、こちらの国税庁のホームページをご覧ください。
国税庁HP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

「仲介手数料」

これは、売却の仲介を行う不動産業者に支払っていただく手数料です。
あくまでその業者さんとの取り決めなので、その取引内容によって変わりますが、原則は「物件価格×3%+6万」に消費税です。

例として、2000万円の不動産を売却した場合の仲介手数料は
2000万円×3%+6万円(+消費税)で、726,000円ということになります。

※「+6万」は何なんですか?の質問をいただくことがありますが、ここでは説明が長くなるのでまた別の機会に。おまけではないです・・・。

「住宅ローン一括返済手数料」

売却した不動産に住宅ローンなどの借入が残っていた場合には、売却の代金を受け取ったと同時に全額返済します。
この手続きにかかる手数料です。すでに住宅ローンを完済済みや、そもそも住宅ローンなど利用していない場合にはこの費用はかかりません。
これは、金融機関によって様々ですので事前に金融機関に確認をしておきましょう。

参考までに、三井住友銀行で、インターネットバンキングを利用した場合5,500円、窓口の場合は22,000円のようです。

※後述の抵当権抹消登記に必要な資料を銀行に用意してもらわないといけないのですが、急に言っても銀行は出してくれませんので、早めに一括返済をする予定があることを連絡しておくようにしましょう。

「抵当権抹消登記費用」

これは、売却した不動産に付いている担保権の抹消手続きを司法書士に依頼する費用です。

不動産を購入したときや、自宅を担保にお金を借りたときに、その不動産に担保権が付けられます。 この権利が付いたまま次の所有者へ引き渡すことはできません。
基本的には、次の所有者へ権利の移転手続きを行うタイミングと同時に(直前に)担保権の抹消手続きを行ってもらうことになります。

※たまにある話なのですが、住宅ローンはとっくの昔に返し終っているのに、抵当権の抹消手続きがされていないことがあります。このような場合も、このタイミングで抹消手続きを行う必要があります。


ここまでが、原則かかる費用になります。 ここからは、場合によってかかる費用です。


「測量費」

土地の売却の場合は、原則かかる費用だと思ってよいでしょう。
戸建の場合は、ケースバイケースになります。

測量は、土地の大きさを正確に知る、隣地との境界を確認するという意味ではとても大事な作業です。
宅建業法で定められた売主の義務として「境界の明示」というものがあります。
あくまで「境界の明示」が義務ですので「境界はここです」と明示すれば義務を果たしたと解釈もできるのですが、隣地との認識が異なっていたり、そもそも境界標が存在しないなどの場合は、引き渡し後に境界で揉める可能性が高まります。

いろいろな側面から、きちんと測量をして引渡したほうがよいと思います。

ちなみに、測量にもいくつかのパターンがありケースバイケースですが、イメージとして一般的な宅地の場合10万~40万くらいになろうかと思います。

「解体費用」

これは、不動産を土地として売却をして「更地渡し」が条件になっている場合などに必要になる費用です。
建物がある状態で土地として売却をした場合でも、そのまま(建物が残ったまま)の状態で引渡すことはよくあることなので、必ず解体が必要ということではありません。

解体費用は、解体する建物の大きさや構造、立地条件などによっても変わるのですが、通常の住宅で約100万~200万円くらいかかってしまい、なかなかインパクトが大きめの費用になります。
購入希望者は、すでに更地になっている物件、もしくは「更地渡し」が条件になっている物件のほうが検討しやすいので、売却する側の戦略として「更地渡し」を条件とすることがあります。
また、購入の条件として「更地渡し」を条件とした申込みが入るケースなどもあります。実質の解体費用分の価格交渉と言えなくもないですね。

ご自宅を土地として売却する場合、築年数が経っている戸建を売却する場合、交渉事の中でこの解体費用が登場することが多いので、留意しておくとよいと思います。


「譲渡所得税」

これは、売却によって利益が出た(譲渡所得が発生した)場合に支払う必要のある税金です。

利益が出た場合というのは、簡単に言うと、物件を買ったときより売ったときのほうが高く売れた場合です。 細かく言うと、諸経費も計算に入れて下記のような計算式になります。

売却代金 - ( 購入代金 + 購入時の諸経費 + 売却時の諸経費 ) = 譲渡所得

この譲渡所得がプラスの(利益が出た)場合、所得税や住民税がかかります。

ただし、居住用の不動産を売却した場合は3000万円までは控除されます。
居住用でなかった場合は注意が必要です。
また「居住用」の定義も細かく決められていますので、きちんと確認しておくことをおすすめします。

また、3000万円控除のほかにも条件や計算の仕方など、なかなか複雑なルールになっていますので、不動産業者の担当者や場合によっては税理士などに確認しておくと安心です。

以上が、売却時にかかる費用です。
あくまで、一般的な例としてこういったものがありますという内容で書かせていただきました。
個々の取引の中で、これ以外の費用が発生することもあります。
詳しくは、取引の内容をよく知っている売却の担当者に確認されるとよいでしょう。

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