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O K

中古住宅の落とし穴

中古物件

中古住宅の価格に注意

よく物件探しをされているお客様から「中古物件は安いから探している」というお話があります。
確かに新築物件などと比べると安い価格の物件も多いようですが、本当の意味で安いかどうかきちんと見極める必要があります。

中古物件は「中古」ですから、今まで住んでいた物件であるとか、居住しながら販売されている物件など、売主が「個人」であるケースが多いです。
常日頃から不動産取引を多く行っている不動産業者ではなく、一般の個人のかたです。
物件の売り出し価格はあくまで売主が決めます。
売却の依頼を受けた我々のような不動産仲介業者は、周辺相場や様々な条件を加味してこれくらいの価格ではないでしょうか?というアドバイスをさせていただきますが、あくまで売りに出す価格を決めるのは売主です。
極端な例でいえば、仲介業者が2500万くらいではないでしょうか、というアドバイスをさせていただいても、売主がいや5000万円だ!と言えば5000万円で売りに出すことになります。

このように、中古物件の場合は、相場観を無視した価格になっている物件も割と多く混じっているので、その点注意が必要です。
上記の例くらい極端に高い価格であれば、すぐに高いと気が付きますが、土地の大きさや建物の築年数などから、本当にその価格が妥当なものであるかどうか、よくよくチェックする必要があります。
では、逆に極端に安い物件も存在するのかというと、残念ながらそういった物件はほぼないでしょう。
そういった物件は不動産業者が先に購入してしまうので、残念ながら一般に流通することはほとんどないのですね・・・。

中古物件は結局高くつくことも

中古住宅を「安い」という理由だけで選んでしまうと、住んでみてからいろいろ修理やメンテナンスにお金がかかってしまい、結局新築を買ったほうがよかったなんてことも起こります。
特に戸建の場合、大きなところでは外壁や屋根の塗替えが15年~25年周期くらいで行っていくことが望ましいとされています。
高くつくからと後回しにしておくと、水の侵入を許して構造部に大きなダメージを受けてしまい、場合によっては塗替えでは済まないくらいの大きな修理費用がかかってしまうことも。
そうならないために、長く良い状態で住んでいくためのメンテナスは大切です。

メンテナンスのチェックポイント

中古住宅のメンテナンス

中古住宅を選ぶ場合は、このメンテナンスがどの程度行われているのか、ちゃんとチェックする必要があります。
室内では、キッチンやお風呂や洗面室の水回りが特に傷みが出やすい箇所です。
これといったメンテナスがされていない場合は、将来的にメンテナンスが必要になるかもしれないことを確認しておきましょう。

戸建の場合は、先ほど述べた外壁や屋根のメンテナンス状況、傷み具合は大きなチェックポイントです。
色の劣化具合というよりも、塗り壁タイプの場合は大きなヒビがないか、サイディングやパワーボードの場合は、目地部分(間のゴムみたいなところ)の劣化や隙間がないかをチェックします。

マンションの場合は、大規模修繕が行われているか、また修繕計画がしっかりと組まれているかしっかりチェックしましょう。
特に規模が小さめのマンションで、管理や修繕計画があまりしっかりしていない場合は、将来的に、急に修繕一時金が必要になったり、毎月の修繕積立金がいきなり高くなったりすることがあったりします。

既存不適格や再建築不可について

既存不適格物件

中古物件では、現状の法律では法律違反になってしまう物件も存在します。
そういった物件を既存不適格物件と言います。

よくあるケースでは、定められた大きさよりも大きく建てられている物件で、建ぺい率オーバーや容積率オーバーというものです。
少し前の時代では、昨今のようなコンプライアンス(法令順守)がそれほど厳しくなかったということもあり、定められている大きさを超えて大きな建物を建てしまうことなどがありました。
また、当時は法律に則ってきちんと建てたのに、法律の改正などで結果的に既存不適格になってしまった物件などもあります。

既存不適格のほかに再建築不可というものもあります。
建築基準法において道路に2m以上接していない土地には建物が建てられないうという事項があります。見た目は立派な道路に見えても、「建築基準法で定める道路」に接していないといけません。
こういった再建築不可の物件は、文字通り再建築(建て替えなど)ができないので注意が必要です。

既存不適格や再建築不可の物件は、基本的に住宅ローンが使えません。(条件によっては使えるものもあります。)
せっかく気に入った物件が見つかっても、住宅ローンが使えないということもありますので、そうならないためにも事前に物件概要などをチェックしておきましょう。
既存不適格や再建築不可の物件は、必ず物件概要に書いてあります。
ネットやチラシなどの資料を見る段階で、物件概要にもざっと目を通しておくとよいでしょう。
物件概要は、特に紙媒体では小さな文字で細々と書いてあることが多いのでつい飛ばしてしまいがちですが、大事なことが書かれていますので、ちゃんと目を通しておきたいところです。

もしものときの保証が短い

新築物件の広告などで「10年保証」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
建物の主要構造部にもしものことがあったときでも、売主業者が10年間ちゃんと保証しますというものです。
これは法律「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法))」で定められていて、新築物件の場合、売主業者が10年間責任を負わないといけません。
それでは中古物件の場合はどうなのでしょうか。

実は、中古物件の場合、特に品確法での定めはありません。
品確法での定めはありませんが、瑕疵担保責任というものがあります。
瑕疵(かし)とは、簡単に言うと「知らなかった不具合」のことです。
例えば、雨漏りがあるとは聞いていなかったのに、住んでみてから雨漏りが発見されたというようなケースです。
このとき、売主は瑕疵の責任を負わないといけません。
その責任期間は、売主が業者の場合は2年間です。
そして、売主が個人の場合、法律での定めなどは特になく、一般的に1か月から3か月程度の期間を設けることが多いです。
また築年数がだいぶ経っている建物などでは、瑕疵担保免責にするケースもあります。

このように中古物件の場合、物件にもしものことがあった場合の保証期間が短めであること、売主が業者か個人かによって保証期間が違うことを把握しておきましょう。

私たち住まい工房では、中古物件をお探しのお客様に丁寧なサポートを心掛けております。
まずは、お気軽にお問い合わせください。


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