不動産売却の流れ

2024年05月28日

『スムーズに、できるだけ高く売りたい』

家を手放す理由、不動産売却の理由は人によって様々。
ですが、できるだけ「高く」なるべく「早く」売りたいと、多くのかたが感じることと思います。

実は、家の売却には”知らないと損するポイント”がいくつもあります。
場合によっては、売却価格（成約価格）が数百万円変わってしまうことも…？！

代表的な例で、「高額な査定価格に釣られてしまった」というケースがあります。

「相場よりも高い3,000万円で売れるなら、C社に依頼しよう！！」
このように思ってしまいがちですが、実際に売れる金額とは違うということがよくあります。

多少の違いなら許容範囲かもしれませんが、ただ単に売却依頼を得るための意図的な高額な査定価格だったりということも...。

もちろん「査定価格が高い＝よくない会社（担当者）」ということではありませんが、
残念ながら、集客が目的で高い査定価格になるケースが多くあることも事実です。

例え、有名な大手不動産会社だったとしても例外ではありません。
このような残念な結果を避けるためにも「正しい知識を持つ」ことが大切です。

そのための一歩目として、まずは「不動産売却の流れ」を把握しましょう。
8ステップに分けて解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。

1.売り方を決める

不動産売却は３種類あります。

一番ポピュラーなのは、「不動産会社に依頼する」方法です。
ですので、ここでは不動産会社に依頼する場合で説明をしていきます。
それぞれの売却方法について詳しく知りたい方はこちらの記事で解説しています。

2.信頼できる担当者を見つける

どのような売却方法がいいのかは、お客様によって様々です。

対象物件のことはもちろん、売却による生活環境の変化、依頼者の想いなどを真剣に受け止め考えてくれる。 そんな担当者を見つけることが不動産売却ではとても大切なことになります。

会社名や査定価格だけで判断せずに、「この人なら任せられる！」と思える担当者に依頼をしましょう。

不動産会社、担当者の探し方はこちらの記事で解説しています。

3.相場・物件調査を行う

相場を知らないまま不動産会社に査定依頼をすると、妥当な金額なのか自分で判断ができません。
「相場を知らなかったために結果的に損をしてしまった...」という失敗例もたくさんあります。

不動産会社に査定依頼をする前に、ある程度でも相場は調べておくようにしましょう。

相場の調べ方などはこちらの記事で解説しています。

また、物件に目立った修繕箇所がないかなどを事前に把握しておき、まとめておくとよいでしょう。

その他にも、物件に関する資料、購入時や建築時の資料などがあると不動産会社の担当者もスムーズに動くことができます。

物件に関する調査は、基本的に不動産会社の担当者におまかせでよいでしょう。

4.不動産会社との契約方法

不動産会社に売却を依頼する際に交わす契約を「媒介契約」といいます。

契約を交わす前に、ご自身の希望などを担当者に伝えて打ち合わせをします。
売却スケジュール、売却目標価格、活動方法などを確認して、納得した上で契約をしましょう。

媒介契約は3種類あります。

5.売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を結び、調査内容などに問題がなければ、すぐに売却活動を始めることができます。
広告費などは、基本的に不動産会社が負担してくれるケースがほとんどです。

具体的な広告方法としては、昨今ではインターネットによる情報発信が一般的です。
場合によっては、紙面チラシによる広告活動なども行います。

購入希望者に興味を持ってもらうための広告活動です。
物件の写真、間取図の資料などは、「魅力が伝わるものになっているか？」確認するとよいでしょう。

この辺りの担当者のセンスが、今後の売却活動を大きく左右したりします。

依頼者の立場や状況、タイミングにより、公開できる情報が違ったり、売却方法も違ったりします。
担当者の提案がご自身の希望に合っているのか確認しながら進めていくとよいでしょう。

6.売買契約

購入したいという購入希望者が現れたら、まずは書面による購入申込みをもらいます。
例えば、購入希望者が複数組いる場合や、条件交渉などがある場合は、その内容を吟味して、話がまとまったら売買契約を行います。

この辺りの交渉や相談も、基本的にすべて不動産会社の担当者がサポートしてくれます。

売買契約を行う際は、買主に対して宅地建物取引士による重要事項説明があります。
売主に対しては説明義務はないため、内容をよく確認せずに署名してしまう売主のかたがいらっしゃいますが、後から変更することは基本的にできないため、間違いがないか確認しておくことをおすすめします。

一度売買契約をすると、簡単に解約することはできません。
また、契約内容を満たさない不都合が生じた場合、売主が買主に対して責任を負わなくてはいけないケースもあります。

後々のトラブルを避けるためにも、担当者との打ち合わせは念入りにしておきましょう。

また、住宅ローンが残っている場合、後述の引渡し時に完済する必要があり、その完済へ向けた準備が必要になります。

金融機関によって、この完済の準備に時間がかかることがあるので、売買契約が済んだらすぐに手続きを進めるとよいでしょう。

7.決済と引渡し

決済と引渡しの日程は、買主側の住宅ローンのスケジュールで決まるケースが多いですが、そのほかにも売主、買主双方の事情を考慮して決済と引渡し日が設定されます。
担当者と確認しながら、スムーズに引き渡せるように、準備を進めていきましょう。

※決済と引渡しは、原則同じタイミングで行われます。

決済および引渡し当日に、買主から売買代金の支払いを受けます。住宅ローンが残っている場合は、この支払われた金銭で住宅ローンを完済するケースが多いです。すべて支払いを受けて、鍵や書類の引渡しが済むと所有権が移ったことになり、ここで不動産売買の取引は完了ということになります。

8.確定申告

売却により購入時よりも高い価格で売れ”譲渡益”が出た場合は、原則翌年の2～3月に確定申告を行う必要があります。

税金関係はかなり複雑なルールになっています。
条件により利用できる軽減措置にも違いがあり、ご自身での判断が難しい場合は、不動産会社の担当者や税理士、税務署に相談するとよいでしょう。

以上が不動産売却の大まかな流れになります。
今回ご紹介した流れはあくまでも一例であり、かなり簡略化しています。

不動産の売買は、一生に何度も経験することではありません。
初めての場合、調べれば調べるほど、複雑な内容や難しい専門用語が出てくると思います。

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