不動産売却3種類のメリットとデメリット

2024年05月28日

不動産売却の方法は、大きく分けて3つあります。

①不動産会社に依頼する
②業者に買い取ってもらう
③個人間で売買を行う

これから初めて不動産売却をしようとする場合に、
「どれを選べばいいのか分からない」と迷ってしまうお客様は多くいらっしゃいます。

売却方法の選択は、「売却価格とスムーズさ」に大きく影響していきます。
物件が高く売れるか、早く売れるかの鍵を握ります。

だからこそ、それぞれの売却方法についてしっかり理解し、納得して選ぶことが大切です。

ここでは、どの売却方法がお客様のベストな選択になるのか、それぞれの特徴や、メリット・デメリットについてご紹介していきます。

1.不動産会社に依頼する

不動産を売却するときに最も一般的なのが、不動産会社に売却を依頼する方法です。
『時間がかかっても高い金額で売却をしたい』という方におすすめの方法です。

売却を依頼するときの契約（媒介契約）は、3種類あります。

ご自身に合った契約方法を選択する必要がありますので、最低限の知識は知っておきましょう。

では、この3種類の媒介契約にはどのような違いがあるのか特徴をご紹介します。

1社のみの「専属専任媒介」と「専任媒介」

専属専任媒介と専任媒介は似ていて、どちらも「不動産会社1社のみとの契約」になります。
不動産の売却は、1社におまかせします、という形の契約です。

専属専任媒介と専任媒介の大きな違いは「売主自身で買主を見つけた場合の対応」です。

専属専任媒介契約は、売主自身が買主を見つけた場合でも不動産会社を通す必要があり、 一方、専任媒介契約の場合、売主自身が買主を見つけた場合不動産会社を通さずに買主と契約ができます。

ただし、一般のかたの場合、自身で契約を結ぶということはほとんどないと思いますので、どちらも「1社のみ」の契約ということと、後はREINSへの登録までの日数、報告義務の日数に違いがあるくらいの認識で問題ありません。

メリット

専属専任媒介と専任媒介のメリットは、以下の2点です。

1社のみに売却を依頼するので、不動産会社は売却が決まれば仲介手数料を得ることができるという見通しが立ちます。
そのため、コストをかけた広告など、力を入れやすくなります。
信頼できる担当者であれば、心強いパートナーとして売却活動をしっかりサポートしてくれることでしょう。

また、REINS（不動産業者間のデータベース）への登録が義務化されているので、REINSへ登録することで、ほかの不動産会社にも協力を仰ぎ、物件情報を多くのかたに届けることができるようになります。
多くの方の目に留まることで、取引のチャンスが広がります。

デメリット

専属専任媒介と専任媒介のデメリットは、以下の2点です。

1社のみに依頼しているので、その1社が、物件の魅力が伝わるような売却活動を、きちんとかつ誠実に行ってくれればよいですが、そうでない場合は残念なことになりかねません。

また「囲い込み」が行われる危険性が高まります。
囲い込みとは「ほかの不動産会社へ正しく情報公開しない」行為のことです。

不動産会社が「売却」のみならず「購入」の仲介も自社だけで行おうとする、会社都合の依頼者にとって良くない行為です。

「囲い込み」についての詳細はこちらの記事で解説しています。

住まい工房では「囲い込み」のような行為は絶対に行いません。
お客様に寄り添った売却活動を行います！

複数社OKの「一般媒介」

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる点です。
また、自分で買主を見つけた場合も、直接取引を行うことが認められています。

複数の会社に売却活動を依頼して、結果的に条件の合う買主を紹介できた不動産会社と取引を進めることができます。
売却活動の途中で業者や担当者の対応などを見ながら、選定していくことも可能です。

専属専任媒介契約や専任媒介契約に比べると、最も自由度の高い契約形態になります。

メリット

一般媒介契約のメリットは以下の3点です。

複数の会社に依頼ができるので、不動産会社選びで失敗するリスクが低くなります。
「囲い込み」の可能性が低くなることも安心材料のひとつです。

デメリット

一般媒介契約のデメリットは以下の2点です。

複数の会社と契約をするということは、不動産会社側からすると利益を他社に獲られてしまうリスクがあります。そのため、積極的な売却活動をしづらくなってしまう状況と言えなくもありません。

売却活動が消極的になった場合、売却期間が長引いてしまうことも考えられます。

売れない期間が長くなるほど、不動産会社は別の物件に注力するようになりがちです。
結果的に時間がかかってしまうと、想定よりも成約価格が低くなってしまう可能性もあります。

2.業者に買い取ってもらう

不動産会社などの業者に直接買い取ってもらう方法です。

買主を探す必要がないので、とてもスピーディーに、より確実に売却を行うことができます。
通常の売却方法と比べると、成約価格は下がってしまうことが多いですが、時間や手間がかからないので、売主の負担はかなり軽減される方法です。

例えば、とても古いや、物がたくさん残っているなど、どんな物件でも、まずは不動産会社に相談してみてください！
「売れないと思っていた不動産でも、買取りしてもらえた！」という事例がたくさんあります！

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メリット

買取りのメリットは以下の3点です。

通常の売却の場合、いつ売れるかは分かりませんが、業者買取りの場合、スピーディーに売却することができ、すぐに現金化の見通しを立てることができます。

購入者側の住宅ローンの審査が通らなかったなど、契約が白紙になってしまう可能性も低くその点も安心です。

また、買取りでは仲介手数料がかからないというのもメリットのひとつです。

デメリット

買取りのデメリットは以下の1点です。

買取りの大きなデメリットは、「売却価格が下がってしまう」という点です。
買取りをする業者は、買い取った物件を再販売することなどを前提としていますので、買取り価格は相場よりも安くなる傾向があります。

買取り価格は、一般的に通常の相場価格よりも2〜3割くらい低くなるイメージです。

3.個人間で売買を行う

正直、余程のことがない限りおすすめはしない方法です。

不動産売買は、大きなお金が動き、そして注意すべき点が多くあります。
後々トラブルにならないようにきちんとした形で契約を行うことが大切です。

家族間や知り合い同士などで「確実にトラブルにならない」と言い切れるような場合を除いて、個人間売買はできるだけ避けたほうがよいと思います。

「仲介手数料がもったいないから...」

などと個人間売買を行った結果、仲介手数料以上の損害になってしまったら、それこそ本末転倒です。
また、トラブルになってしまった場合、ご自身で時間を割いて解決していかないといけなくなってしまいます。

できるだけ不動産会社を介した売買を行ったほうがよいと思います。

4.まとめ

ここまで読んでいただいても、まだどの売却方法が良いのか迷ってしまうということもあるかと思います。
そんな時は、不動産会社に一度相談をされるとよいでしょう。

住まい工房では、丁寧にお客様の声に耳を傾け、より良い売却方法をご提案させていただきます。
ご相談いただいた後に、しつこく連絡するようなこともありません。
ご希望に合わせて柔軟に対応させていただきます。

まずはお気軽にご相談ください。

今抱えている不安、
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